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“In Berlin steigen die Immobilienpreise”
 
Berlin als Weltmetropole entwickelt sich in jeder Hinsicht weiter. Die Stadt wächst jährlich um ca. 50.000 Menschen. Dazu kamen in den letzten Jahren über 100.000 Flüchtlinge. Der Wohnungsbau hinkt hinterher. Wir haben einen Engpass auf dem Immobilienmarkt. Nicht nur für Immobilienkäufer, sondern auch für Mieter. Wie kann Berlin diesem riesigen Problem begegnen? Darüber haben wir mit dem Immobilienmakler und Hausverwalter, Yetkin Hepaydinli, gesprochen.
 
ME: In Berlin steigen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen von Ein- und Mehrfamilienhäusern seit Jahren unaufhörlich. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen in mittlerer Lage ist mit 3.500-4.000 Euro als Quadratmeterpreis heute keine Seltenheit mehr. Es gibt aber trotzdem noch eine große Nachfrage nach Immobilien. Wie erklären Sie sich das? Was sind die Ursachen?

YH: Ich würde sagen, die Ursachen liegen in der Stadt Berlin selbst. Man kann Berlin bereits als Weltmetropole wie  New York, London oder Paris verstehen. Vergleicht  man aber die Berliner Immobilienpreise mit denen der anderen Weltmetropolen, haben wir hier in Berlin noch geringe Beträge. In den anderen erwähnten  Städten  ist unter 10.000 Euro pro Quadratmeter nichts zu bekommen. Deshalb ist Berlin momentan ein attraktiver Markt für Investoren.

ME: Wer kauft hier in erster Linie Immobilien? Ausländische Investoren?          
                             
YH: Sowohl Deutsche als auch Ausländer, wie z.B. Amerikaner, Engländer, Italiener, Franzosen. Der Grund ist die zu erwartende Wertsteigerung. Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren steigen und sich den Preisen anderer  Weltmetropolen anpassen werden.

ME: Was meinen Sie? Kommt es zu einer Blase wie 2008 in den USA?

YH: Viele versuchen hier eine Blase herauf zu beschwören. Es wird meiner Meinung nach aber keine Blase geben. Das können auch viele meiner Kollegen aus der Branche bestätigen. Wir haben letztes Jahr 88 Wohnungen verkauft. Davon waren nur acht  fremdfinanziert. Die restlichen Käufer haben den gesamten Preis eigenfinanziert. Die Immobilienblase 2008 entstand vor allem dadurch, dass viele Kredite ohne eine genaue Bonitätsprüfung der Kreditnehmer bewilligt und ausgezahlt wurden.

In Deutschland gibt es nun mehrere gesetzliche Schutzmechanismen, die eine mögliche Entstehung einer solchen Situation entgegenwirken.

Unter diese Mechanismen fallen z.B. die kürzlich in Kraft getretenen EU- Richtlinien zur Kreditvergabe.

ME: Wer waren Ihre Käufer, wenn ich fragen darf? Ausländer, Berliner?

YH: Sowohl als auch! Es waren auch viele Berliner. Viele kaufen Wohnungen für ihre Kinder oder häufig auch als Altersvorsorge, die Beweggründe sind unterschiedlich. 

ME: Kann eine Mittelstandsfamilie bei den heutigen Preisen für 400.000-500.000 Euro eine 3-4-Zimmerwohnung erwerben?

YH: Bei den heutigen Niedrigzinsen durchaus. 4.000 Euro pro Quadratmeter für einen Neubau. Das müsste im Möglichen liegen. Nehmen wir mal ein Beispiel: Eine Familie möchte eine 100 Quadratmeter große Wohnung für 400.000€ erwerben. Wenn sie alles durch die Bank finanzieren lassen würden, hätten Sie jährlich, bei 2% Zinsen und 2% Tilgung, 16.000 Euro Kreditbelastung. Das würde eine monatliche Belastung von ca. 1.300-1.400 Euro ergeben. Wenn sie diese Wohnung mieten würden, müssten sie ungefähr die gleiche Summe als Miete zahlen. Daher ist es in diesem Fall empfehlenswert zu kaufen anstatt zu mieten. Man kann heute sogar bis zu 20 Jahre festverzinsliche Kredite aufnehmen. Sprich, 20 Jahre lang bleiben meine Kosten immer gleich. Ich muss keine sich erhöhenden Kosten befürchten. Nur die Betriebskosten können variieren. Man muss den Gedanken loswerden: „Wohnungen können nur bestimmte Leute kaufen. Wir können uns das nicht leisten!“. Ich sage dazu nur…Blödsinn. Jeder in diesem Land, der einer vernünftigen Arbeit nachgeht, kann eine Wohnung finanziert bekommen.

ME: Manche Fachleute prophezeien, dass die Spitze des Eisbergs fast erreicht sei. Was meinen Sie? Wann werden sich die Immobilienpreise stabilisieren oder gar wieder sinken?

YH: Wie ich vorhin gesagt habe. Der Markt bestimmt den Preis. Solange dieser Markt besteht und die Käufer da sind, gibt es nach oben hin keine Grenze. D.h., wenn die Nachfrage weiterhin konstant bleibt bzw. steigt, das Angebot jedoch weniger wird, erhöhen sich  natürlich die Preise.

Zusätzlich muss die Rendite der jeweiligen Immobilienanlage berücksichtigt werden.

Dabei ist zwischen einem privaten oder einem Anlagenkauf klar zu differenzieren.

Unter der Rendite versteht man somit den Ertrag oder die Verzinsung von Kapitalanlagen.

Das heißt, wenn ich mein Geld in eine Immobilie investiere, dann habe ich zum Ziel einen bestimmten Ertrag mit dem investierten Geld zu erzielen.

Diesen Ertrag bezeichnet man als Rendite.

Da die einzuholenden Renditen auf dem Berliner Immobilienmarkt aktuell bei 3-4-% pro Jahr liegen, werden momentan die meisten gekauften Immobilien privat genutzt.

Daher ist das Sinken der Nachfrage nach Immobilien und somit eine Stabilisation der Preise keineswegs abwegig und durchaus möglich.

ME: In Berlin wohnen 85% der Bevölkerung zur Miete. Sie selbst sind zugleich Hausverwalter. Wie sieht es aus der Perspektive der Mieten aus? Schlagen sich die hohen Immobilienpreise auf die Miete nieder?

YH: Selbstverständlich versucht jeder Anleger, der sein Geld in eine Immobilie investiert, die größte mögliche Rendite zu erzielen. In dem Fall einer vermieteten Wohnung wäre das die vereinbarte Nettokaltmiete. Diese kann jedoch auch nur unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels erhöht werden.

ME: Was sagen Sie zur Mietpreisbremse? Wird damit das Wuchern der Mietpreise verhindert?
 
YH: Sicherlich! Alle drei Jahre darf die Nettokaltmiete in Deutschland  höchstens bis zu 20 Prozent erhöht werden. In Berlin gibt es eine Sonderregelung, da für  Berlin als Ballungsort schärfere Richtlinien gelten. Daher werden hier lediglich Mieterhöhungen bis zu maximal 15 Prozent alle drei Jahre erlaubt. Außerdem richten sich die Mietpreise nach dem sogenannten  Mietspiegel, liegt man mit den Einnahmen bereits über diesem, können nicht nochmal 15 Prozent erhöht werden. Nur wenn man darunterliegt.
 
ME: Die Wohnungsnot in Berlin wird von Tag zu Tag schlimmer. Wenn eine Wohnung frei wird, dann sind hunderte Bewerber da. Was kann der Senat dagegen machen? Wie kann der Senat diesem Problem entgegenwirken?
 
YH: Wenn Sie die Entwicklung des Wohnungsmarktes, sprich die Anzahl von verfügbaren Wohnungen im Vergleich zu der stetig steigenden Bevölkerungsanzahl Berlins betrachten, dann fällt direkt ein Ungleichgewicht auf, dass sich auch in den von Ihnen erwähnten Bewerberzahlen für Wohnungen bemerkbar macht. Eine schnellere politische Reaktion auf das rapide Bevölkerungswachstum Berlins hätte die derzeitige Wohnungsknappheit vielleicht vermeiden können.
Das ist im Nachhinein jedoch schwer zu sagen. Eine gesunde Wohnungsleerstandsquote liegt im Durchschnitt bei 3 %. In Berlin jedoch liegt sie bei ca. 1,2 %, wodurch die derzeitige Wohnungssituation Berlins nochmal deutlich wird.
Momentan wird viel versucht, dem Mangel an Wohnungen entgegenzuwirken. Überall wird in und um Berlin gebaut. Bis 2020 sollen über 30.000 Wohnungen entstehen. Das geht aber natürlich nicht so schnell, daher wird sich eine Verbesserung wahrscheinlich erst in einigen Jahren bemerkbar machen. Sollte der Zuzug nach Berlin jedoch weiterhin steigen, muss deutlich mehr Wohnraum geschaffen und Berlins Randbezirke attraktiver gestaltet werden.
 
ME: Was kann der Immobilienverband jetzt dagegen tun?

YH: Immobilienverbände gibt es viele, Sie meinen wahrscheinlich die Branche an sich.
Da nun seit längerem das Bestellerprinzip gilt, d.h. wer den Makler bestellt, muss auch die Provision zahlen, ist es für Makler in Berlin schwieriger geworden  Vermietungsaufträge zu bekommen.
Viele Vermieter versuchen deshalb nun, um sich die Maklerprovision zu sparen, oft erfolglos geeignete Mieter für ihre Wohnungen zu finden. Da sie jedoch emotionaler an die Sache herangehen und oft überfordert sind, kommt es zu langen Wartezeiten bis eine Wohnung ihren Mieter findet.
Die Immobilienbranche kann in der Lage nur für sich werben und die Vorzüge eines Maklereinsatzes nur betonen. Somit könnten Wohnungen schneller vermietet und die angespannte Situation etwas entspannt werden.
 
ME: Viele Familien können jetzt diese steigenden Preise in Kreuzberg oder in anderen Bezirken nicht mehr bezahlen. Sie ziehen in die Bezirke um, wo die Mieten nicht so hoch sind. Es findet somit eine Gentrifizierung, sprich den Austausch der Bevölkerung, statt. Werden bald in manchen Stadtteilen nur bestimmte soziale Schichten wohnen?

YH: Die Politik ist bestrebt, hohe  Mietpreisverhältnisse im Stadtinneren, wie sie z.B. in Paris oder London vorhanden sind, nicht entstehen zu lassen.
Trotzdem ist die Gentrifizierung  auch hier in Berlin ein durchaus vorherrschendes und voranschreitendes  Problem.
Ich denke jedoch, dass dem Gentrifizierungsprozess seitens der Mieter nicht genügend Widerstand entgegengebracht wird. Vielen Mieterhöhungen wird blind zugestimmt ohne diese auf ihre Legitimation zu überprüfen. Meine Empfehlung an jeden Mieter ist daher, sich im Falle einer Mieterhöhung  bei Mietervereinen zu informieren und sich Rechtsberatung einzuholen.
Um hohe Kosten bei möglichen Rechtsstreiten zu vermeiden, würde ich ebenso den Abschluss einer Mieterrechtsschutzversicherung empfehlen.

ME: Haben Sie auch mal erlebt, dass man ohne die Wohnung gesehen hat, eine Wohnung gekauft hat?

YH: Ja, in der Tat! In einigen Fällen reicht der Standort und der Nachweis von Mieteinahmen dem Kunden für einen Kauf aus.

ME: Nun wollen wir Sie mal etwas genauer kennenlernen. Wie lange sind Sie schon in diesem Geschäft?

YH: Ich bin in diesem Geschäft seit 23 Jahren tätig. In zwei Jahren werde ich 50. Dann feiere ich mein 25-jähriges Jubiläum. Bis vor zwei Jahren hatte ich einen Geschäftspartner und wir hatten eine Geschäftsstelle in Charlottenburg am Tegeler Weg. Leider ist er schwer erkrankt. Er sagte: „Ich schaffe das nicht mehr!“ Dann habe ich das Geschäft übernommen. Wir arbeiten hier als Familie. Mein Sohn studiert Immobilienwirtschaft, meine Tochter Jura. Sie helfen uns mit. Außerdem haben wir drei Mitarbeiter. Das passt alles zusammen. Wir sind in den letzten Jahren sehr schnell gewachsen. Die Räumlichkeiten waren zu klein. Vor einem Jahr zogen wir hier in die bekannte Kantstraße. Zusätzlich zu meiner Tätigkeit im Unternehmen,  sitze ich  im Vorstand der Türkisch-Deutschen Unternehmervereinigung Berlin-Brandenburg e.V. (TDU)

ME: Ihre Firma wächst. Sie heißen ja nicht mehr Grundstücksgesellschaft Hepaydinli, sondern Hepa Group. Haben Sie andere Geschäfte vor?

YH: Genau, wir sind jetzt die Hepa Group geworden. Das Unternehmen wächst stetig, weshalb Anpassungen im Prozess wichtig sind um einem sich ständig verändernden Markt national sowie international gerecht zu werden. Momentan leiten wir eine erfolgreiche Hausverwaltung mit etlichen Objekten die wir das ganze Jahr über  täglich betreuen. Mehrfamilienhäuser sowie auch alleiniges Wohnungseigentum. Ebenso führend sind wir im Verkauf und der Vermietung von Wohnungseigentum und Immobilien tätig. Für den Verkauf bin ich zuständig.

Unser Ziel für die nahe Zukunft ist es noch weitere Bereiche und Dienstleistungen rund um die Immobilie abzudecken, daraufhin arbeiten stetig zu. (Kaynak:TDU Ekonomi Dergisi)
 
ha-ber.com/Mümtaz Ergün